Bewertung eines Erbbaugrundstücks

Wert eines Erbbaurechts

Wie ein Erbbaurecht bewertet wird, habe ich Ihnen bereist an anderer Stelle des Ratgebers aufgezeigt (Klicken Sie hier)

Vielleicht stellt sich für Sie als Eigentümer aber die Frage nach dem Wert des Grundstücks mit dem das Erbbaurecht belastet ist. Oder Sie wollen das Erbbaugrundstück vom Eigentümer, z.B. der Pfälzer Katholischen Kirchenschaffnei, abkaufen und möchten wissen, was es wert ist. Eigentlich scheint das einfach zu sein. Es könnte richtig sein, den Wert des Grundstückes ohne Erbbaurecht zu ermitteln (also zum Beispiel aufgrund der Summe von Bodenwert und Ertragswert / Sachwert eines Gebäudes) und davon den Wert des Erbbaurechts abzuziehen.

Wir wollen uns im Folgenden anschauen, ob das Finanzamt das genauso sieht.

Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht aus Villingen-Schwenningen zur Bewertung eines Erbbaugrundstücks

Nach dem für das Finanzamt maßgeblichen Bewertungsgesetz ist allerdings alles etwas anders. Danach ist der Wert des Erbbaugrundstücks die Summe des Bodenwertanteils und des Gebäudewertanteils, falls der Wert des Gebäudes vom Eigentümer des Gebäudegrundstücks nach Ablauf der Erbpacht nicht oder nur teilweise zu entschädigen ist. Ist eine volle Entschädigung für das Gebäude vereinbart, entfällt eine Erhöhung um den Gebäudewertanteil.

                        

Ich will das an einem Beispiel erklären.

Grundsätzlich trifft unsere Vermutung zu.

Der Bodenwertanteil wird zum Gebäudewertanteil addiert.

Der Bodenwertanteil ist die Summe aus dem Bodenwert des Grundstücks (allerdings abgezinst, weil das Erbbaurecht in der Regel ja noch viele Jahre läuft) zuzüglich der über die Restlaufzeit zu zahlenden Erbbauzinsen (die kapitalisiert werden müssen). Das leuchtet ein.

Bodenwertanteil

Angenommen die Erbpacht läuft noch 30 Jahre. Dann ergibt sich aus der Anlage 26 des Bewertungsgesetzes bei einem Liegenschaftszins von 5 % ein Abzinsungsfaktor von 0,2314 bei einem Grundstückswert von 400.000 Euro. Wir rechnen damit den ersten Teil des Bodenwerts aus mit 0,2314 × 400.000 Euro   =   92.560 Euro

Hinzuzurechnen sind die über die Restlaufzeit von 30 Jahren kapitalisierten Erbbauzinsen. Den Kapitalisierungsfaktor finden wir in Anlage 21 zum Bewertungsgesetz. Danach errechnen siech die über die Restlaufzeit vereinbarten Erbbauzinsen wie folgt:

15,37x 10.000 Euro =  153.700 Euro

Der Bodenwertanteil  beträgt also 92.560 plus 153.700 = 246.260 Euro

Weil in der Regel eine volle Entschädigung für das Gebäude vereinbart ist. enfällt in der Regel auch der Gebäudewertanteil, so dass Wert des Erbbaugrundstücks in unserem Fall 246.260 Euro beträgt. Jedenfalls aus Sicht des Finanzamtes.

RUBY. Die Kanzlei für Erbrecht. Wir machen nur Erbrecht. Wir helfen Ihnen. Tel.: 07721 / 99 30 505.

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