Das Wichtigste zum „Wohnungsrecht“

Das Wichtigste zum „Wohnungsrecht“. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby. Konstanz, Radolfzell, Villingen, Rottweil

Das Wichtigste zum „Wohnungsrecht“

Wohnungsrecht ist in Deutschland das subjektive Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

1. Dingliches oder schuldrechtliches Wohnungsrecht
  • Das dingliche Wohnungsrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1093 BGB.
  • Denkbar ist auch ein nur schuldrechtlich wirkendes Wohnungsrecht, das dann aber nicht grundbuchlich abgesichert ist. Die nachfolgenden Ausführung beziehen sich auf das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB (dingliches Wohnungsrecht).
2. Inhalt

Auf das Wohnungsrecht finden die Vorschriften über den Nießbrauch weitgehend Anwendung. Das Wohnungsrecht kann sich immer nur auf Gebäude oder Gebäudeteile beziehen, also z.B. nicht auf eine Garage. Ist eine andere Nutzung als Wohnen erwünscht, kann dies nur durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB ermöglicht werden. Das Wohnungsrecht ist regelmäßig auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt. Es ist nicht übertragbar; die Ausübung kann jedoch Dritten überlassen werden, wenn dies gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB).

3. Mitbenutzungsdiensbarkeit

Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes – insbesondere also eine Wohnung – beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – also beispielsweise Waschküche, Trockenraum, Hausgarten, Garage – mitbenutzen.

4. Aufnahmerecht

Der Berechtigte eines Wohnungsrechts ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 1868) kann der Wohnungsberechtigte auch seinen nichtehelichen Lebensgefährten aufnehmen.

5. Besichtigungsrecht

Die gesetzliche Regelung sieht kein Besichtigungsrecht für den Eigentümer vor. Wenn ein solches Recht gewünscht wird, muss es besonders vereinbart werden.

6. Lastentragung

Der Wohnungsberechtigte trägt nach dem Gesetz die gewöhnlichen Erhaltungs-, Reparatur- und privaten Kosten sowie die laufenden öffentlichen Kosten (Wasser, Müll, Licht, Heizung etc.) Der Eigentümer trägt die Kosten für außergewöhnliche Ausbesserungen, ist aber – da Eigentümer (!) – nicht verpflichtet außergewöhnliche Ausbesserungen vornehmen zu lassen (z.B. Neueindeckung des Daches).

7. Wohnungsrechtsvermächtnis

Der Eigentümer kann in einer Verfügung von Todes wegen den Erben mit einem Wohnungsrechtsvermächtnis beschweren. Dem Vermächtnisnehmer wird dann ein Wohnungsrecht zugewandt, das sich gegen den Erben richtet, der das Haus oder die Wohnung als neuer Eigentümer vom Erblasser erwirbt.

8. Abgrenzung zum Dauerwohnrecht

Das hier beschriebene Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist nicht zu verwechseln mit dem (Dauer)Wohnrecht nach §§ 31 ff Wohnungseigentumsgesetz.

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