Erbengemeinschaft: Können wir von unserem Bruder Miete verlangen?

Erbengemeinschaft. Erklärt von Fachanwalt Gerhard Ruby, Spezialist für Erbrecht.

Der Hausbesetzer

Wir sind eine Erbengemeinschaft von zwei Schwestern und einem Bruder. Unser Bruder ist ein Taugenichts. Er hat immer schon bei der Mutter gewohnt. Unser Vater ist schon vor vielen Jahren verstorben. Wenn der das gesehen hätte. Die Mutter ist vor einem Jahr verstorben. Unser Bruder wohnt weiterhin im Haus und zahlt keine Miete. Was können wir tun?

Möglichkeiten

Sie haben zwei Möglichkeiten. Entweder sie bringen das Haus zur Teilungsversteigerung. Dann können sie das Haus entweder selber ersteigern oder durch einen anderen ersteigern lassen. Der Zuschlag wirkt gleichzeitig wie ein Räumungsurteil. Der Bruder muss dann raus. Daneben oder gleichzeitig können sie eine Art Miete verlangen, nämlich die sogenannte Nutzungsentschädigung.

Jedem gehört alles

Jeder Miterbe hat das Recht die Nachlassimmobilie zu nutzen. Jedem gehört nämlich das Haus. Jeder kann also auch das Haus nutzen. Insofern tut der Bruder nichts Unrechtes. Solange niemand aktiv wird, muss er nicht einmal Miete zahlen. Auch nicht für die Vergangenheit. Das Gebrachsrecht des Bruders hat allerdings auch eine Grenze. Das Gesetz spricht davon, dass jeder die Immobilie nutzen kann, soweit der Mitgebrauch der anderen Miterben dadurch nicht beeinträchtigt wird.

§ 743 BGB Früchteanteil; Gebrauchsbefugnis
...

(2) Jeder Teilhaber ist zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird.
§ 745 BGB Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

...

(2) Jeder Teilhaber kann, ...,  eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

...

Die Mehrheit bestimmt

wie das Haus genutzt wird. Jeder Miterbe kann als eine Regelung verlangen wie das Haus genutzt wird. Sie müssen also verlangen, dass sie das Haus auch gebrauchen wollen. Wenn der Bruder das nicht zulässt, dann können sie für den Ihnen verwehrten Mitgebrauch einen Wertausgleich in Geld verlangen. Hier spricht man nicht von Miete, sondern von Nutzungsentgelt. Natürlich entspricht das Nutzungsentgelt dem örtlichen Mietpreis. Von Nutzungsentgelt wird nur gesprochen, weil kein Mietvertrag vorliegt. Die Höhe ist aber dieselbe.

Mitgebrauch

Man muss also zunächst auf den „Hausbesetzer“ zugehen. Am Besten macht man das schriftlich und widerspricht der alleinigen Nutzung der Nachlassimmobilie durch den Bruder. So könnte man formulieren, dass man dem eigenmächtigen Bewohnen durch den Bruder widerspricht und den Mitgebrauch an geltend macht. Ersatzweise verlangt man die Zahlung eines Nutzungsentgeltes an die Erbengemeinschaft. Das Nutzungsentgelt kann erst ab diesem Brief bzw. dem darin für die Antwort gesetzten Datum verlangt werden.

Entgelt geht an die Erbengemeinschaft

Der Hausbesetzer muss das volle Nutzungsentgelt an die Erbengemeinschaft zahlen. Er kann das Nutzungsentgelt also nicht um seinen Erbanteil kürzen. Die Klage auf Zahlung des Nutzungsentgeltes an die Erbengemeinschaft kann auch von einem einzelnen Miterben geltende gemacht werden. Zahlungsempfänger ist aber die Erbengemeinschaft für das Gesamtentgelt und nicht der einzelne Miterben für Teilbeträge. Es wird dann erst bei der Auseinandersetzung der gesamten Erbengemeinschaft aufgeteilt.

 

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