Erbrecht: Fragen zur Teilungsversteigerung

Die Fragen beantwortete Fachanwalt für Erbrecht Gerhard Ruby

Kann man schon vor Versteigerungsbeginn den Schätzwert des Gerichtssachverständigen ablehnen?

Im Verlauf des Zwangsversteigerungsverfahrens setzt das Gericht den Grundstückswert (Verkehrswert) fest. Wird ein Sachverständiger bestellt und liegt dessen Gutachten dem Gericht vor, dann wird nach Anhörung von Antragsteller und Antragsgegnern der Verkehrswert vom Gericht festgesetzt. Gegen diesen Beschluss kann man Rechtsmittel einlegen. Beachten Sie bitte, dass es sich bei dem im Gutachten ermittelten Verkehrswert um eine reine Schätzung und nicht um eine exakte Berechnung des Grundstückswertes handelt. Der wahre und richtige Verkehrswert ergibt sich allein durch die Höhe des Meistgebots im Versteigerungstermin. Ist der Beschluss über den Schätzwert rechtskräftig, dann wird der Versteigerungstermin bestimmt.

Ist es korrekt, dass nur der ½ Schätzwert  in der ZVG Versteigerung erreicht werden muss?

Der Zuschlag ist nach Schluss der Versteigerung zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht.

Ein Szenario: Es wird geboten und man bleibt knapp unter dem halben Schätzwert. Ich bin nur Mitbietende und werde überboten. Könnte die nicht mit bietende Schwester, die die Versteigerung beantragt hat, sagen das Gebot ist ok?

Das kann sie zwar, aber das Gericht hat den Zuschlag wegen Nichterreichens der 5/10-Grenze zu versagen.

Wenn ich die Versteigerung betreibe; wie funktioniert das Beitreten eines Geschwisters und was sind die Konsequenzen?

Jeder bisherige Antragsgegner kann dem laufenden Teilungsversteigerungsverfahren beitreten. Er wird damit ebenfalls Antragsteller. Als solcher ist er nicht mehr allein von den Verfahrensanträgen des bisherigen Antragstellers abhängig, sondern kann selbst entscheidend in das Verfahren eingreifen. Ein Beitritt entfacht dieselben Konsequenzen wie die Anordnung des Verfahrens. Beide Parteien sind Antragsteller (und auch Antragsgegner) und betreiben gemeinsam das Zwangsversteigerungsverfahren. Sollte im Versteigerungstermin ein knapp über der 5/10-Grenze liegendes Meistgebot abgegeben werden, dann müssen alle das Verfahren betreibende Antragsteller nach Schluss der Versteigerung im Rahmen der Verhandlung über die Erteilung des Zuschlags dem Gericht gegenüber die Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens erklären.

Gerhard Ruby wurde wieder als Top-Anwalt für Erbrecht vom Focus ausgezeichnet.

Ist kein Beitritt erfolgt, dann liegt es an der allein betreibenden Antragstellerin einen derartigen Antrag zu stellen; die übrigen Beteiligten haben grundsätzlich keine Möglichkeit der Gegenwehr. Im Übrigen kann jeder betreibende Antragsteller im laufenden Verfahren bis zur Erteilung des Zuschlags ohne Angabe von Gründen die Einstellung oder Aufhebung seines Verfahrens beantragen.

Angenommen, ich würde bis zum Schätzwert mitbieten, und hätte vorab die 10% Bankbürgschaft  vorgelegt und der Schätzwert wäre nun erreicht, ich erhielte den Zuschlag. Muss ich dann die Gerichtskosten und die Grunderwerbssteuer und Notarkosten auf alles alleine zahlen? Oder nur auf meinen Erbanteil?

Im Zwangsversteigerungsverfahren muss allein der Ersteher mit folgenden Zahlungen rechnen:

  • Das was er im Termin gesagt bzw. geboten hat (bares Meistgebot);
  • Keine Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung: 5% Grunderwerbsteuer entfällt nach § 3 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz;
  • 0,4 Gebühr für die Zuschlagserteilung (Gegenstandswert: 2/3 vom Meistgebot)
  • Kosten des Grundbuchamts für die Eintragung als neuer Eigentümer

Im Zwangsversteigerungsverfahren fallen keine Notarkosten an. Die gesamten Kosten der Miterben für das Zwangsversteigerungsverfahren, einschließlich der Anordnungs- und Beitrittsgebühren, sind Kosten des „Verkaufs“, die, soweit sie notwendig waren, die Miterben gemeinschaftlich zu tragen haben und diese damit anteilig treffen. Die Kosten sind bei der Auseinandersetzung vorab aus dem Erlösüberschuss zu berichtigen. Kosten eines erfolglosen wiederholten Versteigerungsversuchs hat der Antragsteller zu tragen.

Gibt es bei der Teilungsversteigerung einer Erbimmobilie eine Strategie, damit der wirkliche Verkehrswert sicher erzielt wird?

Nein, die gibt es nicht. Kein Mensch, auch kein Makler oder ich, kann Ihnen voraussagen, wer im Versteigerungstermin erscheint und welches Ergebnis im Versteigerungstermin erzielt wird. Ich kann nicht ausschließen, dass im Termin jemand deutlich mehr als den „realen Verkehrswert“ oder deutlich weniger bietet. Zur Zeit erleben wir bei der herrschenden Wohnungsnot oft Gebote, die weit über dem Schätzwert liegen. Eine Garantie gibt es aber nicht. Ich kann auch niemand zwingen, Gebote in gewünschter Höhe abzugeben. Ich kann lediglich den oder die Bieter, sofern Sie allein das Verfahren betreiben, im oder außerhalb des Gerichtssaals darauf hinweisen, dass nur bei einem Gebot ab X EUR mit einer Zuschlagserteilung gerechnet werden kann.

Zur «Ausbietung»  bei einem  schon vor dem Termin bestehenden Angebot, das aber meine Geschwister ablehnen: Wenn man möchte, dass eine Person das Objekt für 150 % des Schätzwertes in der Versteigerung erwerben will, könnte man ein Ausbietungsvertrag vorab machen?

Jeder der Miterben kann einzeln oder gemeinsam mit anderen Miterben vorab eine notarielle Ausbietungsgarantie mit Erwerbsinteressenten vereinbaren. Wenn Sie allein eine Ausbietungsgarantie erhalten, dann bedeutet dies, dass allein Ihnen diese Person ein Gebot im Termin zumindest in dieser Höhe garantiert. Wenn dann von einem anderen Bieter mehr geboten wird, dann erhält der Erwerbsinteressent natürlich nicht den Zuschlag. Sie haben in der Teilungsversteigerung keine Möglichkeit, allein einer bestimmten Person den Erwerb des Grundbesitzes zu garantieren.

Fachanwälte für Erbrecht in Villingen-Schwenningen: Gerhard Ruby und Jelena Treutlein
Ruby. Die Kanzlei für Erbrecht in Villinge-Schwenningen

RUBY. Die Kanzlei für Erbrecht. Vöhrenbacher Straße 4. 78050 Villingen-Schwenningen. Tel.: 07721 / 993050. info@ruby-erbrecht.com

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