Familienheim steuerfrei an Ehegatten oder Kinder vererben

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[ 11.05.2010 ]

Gerhard Ruby - Portrait

Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

 

1. Steuerfreie Schenkung des Familienheims an den Ehegatten

Unter Ehegatten kann das Familienheim bzw. das Grundstück, auf dem es steht, ganz oder teilweise verschenkt werden, ohne dass Schenkungsteuer anfällt (§ 13 Abs. 1 Nur. 4a ErbStG). Voraussetzungen sind:

  • auf dem Grundstück wird zumindest eine Wohnung selbst genutzt (die dann steuerfrei übergeht, soweit die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken reicht)
  • durch die Ehegatten und die Kinder
  • die Wohnnutzung überwiegt andere Zwecke (z.B. die Nutzung eines Arbeitszimmers)
  • vermietete Wohnungen auf dem Grundstück werden von der Steuerbefreiung nicht erfasst
  • bei gemischt genutzten Grundstücke wird nur die selbst genutzte Wohnfläche von der Steuer befreit
  • steuerfrei ist auch die Bezahlung von Reparaturen oder Anschaffungskosten durch den anderen Ehepartner für das selbstgenutzte Familienheim, das im Eigentum oder Miteigentum des anderen Ehegatten steht

2. Steuerfreie Vererbung des selbstgenutzten Familienheims an Ehegatten

Ein Haus kann an den Ehegatten alleine oder gemeinsam mit den Kindern völlig steuerfrei vererbt werden. Es müssen dafür keinerlei Freibeträge in Anspruch genommen werden. Mit anderen Worten: Der Ehegatte kann neben  dem Familienheim mindestens noch 500.000 Euro erben und jedes Kind jeweils weitere 400.000 Euro.

Die Voraussetzungen für die steuerfreie Vererbung des Familienheims an den Ehegatten ohne Verbrauch von Freibeträgen sind folgende:

1. Der Verstorbene muss das Haus bis zum Zeitpunkt seines Todes genutzt haben.
2. Der Ehegatten wohnt entweder schon im Haus oder zieht unverzüglich in das Haus ein und leben dort für zehn Jahre.
3. Das Haus darf innerhalb einer Frist von zehn Jahren nicht vermietet oder verkauft werden. Dann entfällt die Steuerfreiheit.
4. Wenn der Erbe selbst innerhalb der Zehnjahresfrist verstirbt bleibt die Steuerbefreiung bestehen.
5. Muss der Erbe in eine Pflegeheim umziehen, bleibt die Steuerbefreiung ebenfalls erhalten.
6. Bei einem beruflichen Umzug hingegenlöst nachträglich die Steuerpflicht aus.
7. Entfällt eine der Voraussetzungen der Steuerfreiheit ist damit noch lange nicht gesagt, dass Erbschaftsteuer gezahlt werden muss. Ehefrau und Kinder haben ja persönliche Freibeträge von 500.000 Euro bzw. 400.000 Euro. Reichen diese für den Erwerb aus (Immobilien plus Geldvermögen), dann fällt keine Steuer an, auch wenn man z.B. währen der Zehnjahresrist aus beruflichen Gründen aus dem Familienheim auszieht.

3. Steuerfreie Vererbung des selbstgenutzten Familienheims an Kinder

Die Voraussetzungen für die steuerfreie Vererbung des Familienheims ohne Verbrauch von Freibeträgen sind folgende:

1. Der Verstorbene muss das Haus bis zum Zeitpunkt seines Todes genutzt haben.
2.Die Steuerbefreiung für Kinder erstreckt sich nur auf 200qm Wohnfläche. Werden z.B. 300qm Wohnfläche vererbt sind nur 2/3 der Immobilie steuerfrei.
2. Die Kinder oder das Kind wohnen entweder schon im Haus oder ziehen unverzüglich in das Haus ein und leben dort für zehn Jahre.
Beachte: Ziehen Sie sofort ein und renovieren sie das Haus nicht erst langatmig. Die zeitaufwändige Renovierung kann den unverzüglichen Einzug verhindern und Sie um die Steuerfreiheit des Hauses bringen.
3. Das Haus darf innerhalb einer Frist von zehn Jahren nicht vermietet oder verkauft werden. Dann entfällt die Steuerfreiheit. Ob zur steuerbefreiten Wohnfläche auch Garagen und Kellerräume zählen, ist bislang noch ungeklärt.
4. Wenn der Erbe selbst innerhalb der Zehnjahresfrist verstirbt bleibt die Steuerbefreiung bestehen.
5. Muss der Erbe innerhalb der Zehnjahresfrist in eine Pflegeheim umziehen, bleibt die Steuerbefreiung ebenfalls erhalten.
6. Bei einem beruflichen Umzug hingegenlöst nachträglich die Steuerpflicht aus.
7. Entfällt eine der Voraussetzungen der Steuerfreiheit ist damit noch lange nicht gesagt, dass Erbschaftsteuer gezahlt werden muss.Die Kinder haben ja persönliche Freibeträge von 400.000 Euro. Reichen diese für den Erwerb aus (Immobilien plus Geldvermögen), dann fällt keine Steuer an, auch wenn man z.B. währen der Zehnjahresrist aus beruflichen Gründen aus dem Familienheim auszieht.

Achtung Steuerfalle:

Folgender Fall: M und W sind verheiratet. M stirbt und vererbt das Familienheim (Hausgrundstück oder Eigentumswohnung), das in seinem Alleineigentum stand an die W. Daneben vererbt er noch 500.000 Euro. Der Erwerb der Witwe ist steuerfrei, da sie das ererbte Familienheim selbst bewohnt. Sie muss allerdings zehn Jahre darin als Eigentümerin wohnen, sonst verliert sie die Steuerfreiheit und muss dann den Wert des Familienheims voll versteuern. Der Erlass ErbST bestimmt in Abschnitt 4 Absatz 6: „Die Steuerbefreiung steht unter einem Nachbesteuerungsvorbehalt. Sie verlangt die Selbstnutzung der Wohnung als Eigentümer über einen Zeitraum von zehn Jahren. Gibt der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb dieses Zeitraums durch Verkauf, Vermietung, längeren Leerstand oder unentgeltliche Überlassung auf, entfällt die Befreiung vollständig mit Wirkung für die Vergangenheit.“

Wenn die Witwe als bspw. 8 Jahre nach dem Tod von M ihr Haus unentgeltlich auf den Sohn unter Nießbrauchsvorbehalt überträgt, ist das gesamte Familienheim zu versteuern.

Es ist also immer danach zu fragen, ob die Witwe oder der Witwer das Grundstück als Familienheim steuerfrei geerbt hat oder nicht, um nicht bei einer Übertragung gegen Nießbrauchsvorbehalt die Nachversteuerung auszulösen.

Tipp: Bei Übertragung (noch) zu Lebzeiten gibt es keinen zehnjährigen Nachversteuerungsvorbehalt!

 

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