Grundbuchvollmacht, wenn Auftraggeber stirbt

Gerhard Ruby - Portrait

Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

Erlischt die Grundbuchvollmacht bzw. Auflassungsvollmacht, wenn der Vollmachtgeber stirbt?

Nein, die Vollmacht erlischt durch den Tod des Vollmachtgebers nicht, wenn der zugrunde liegende Auftrag, die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch zu bewirken, noch fortbesteht.

Hierzu folgender Fall:

Herr Anton hatte durch einen ordentlich beurkundeten Vertrag vom 15.7.2006 sein Haus an den Herrn Berthold für 200.000,00 € verkauft. In besonderer öffentlich beglaubigter Urkunde vom gleichen Tag hat er Herrn  Cäsar zum Abschluss des Kaufvertrages und zur Vornahme der Auflassung bevollmächtigt. Die Auflassung konnte nicht sogleich erfolgen, weil noch Urkunden zu besorgen haben. Am 3.9.2006 starb der Verkäufer Anton. Es stellte sich jetzt die Frage, ob der Bevollmächtigte Cäsar auch jetzt noch zur Auflassung ermächtigt ist oder ob seine Vollmacht erloschen war und die Auflassung nunmehr von den Erben des Anton unter Vorlegung eines Erbscheines vorzunehmen sei.

Das Grundbuchamt beanstandete die Vollmacht nicht, verlangte auch keinen Erbschein und nahm an, dass die Vollmacht durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erloschen sei.

Diese Auffassung ist richtig.

Nach dem BGB ist zu unterscheiden zwischen der Erteilung der Vollmacht, d.h. der rechtsgeschäftlichen Erklärung, durch welche der Vollmachtgeber dem Vertreter die Vertretungsmacht verleiht und dem der Vollmacht zugrundeliegenden Rechtsverhältnisse (§§ 167, 168 BGB). Nach diesem Rechtsverhältnis, das der Erteilung zugrunde liegt, bestimmt sich auch das Erlöschen der Vollmacht. Somit hängt das Fortbestehen der Vollmacht über den Tod des Vollmachtgebers hinaus davon aus, ob das Rechtsverhältnis, das der Vollmacht zugrunde lag, durch den Tod des Vollmachtgebers aufgehoben wird oder nicht. Bei der Vielzahl der Rechtsverhältnisse, auf der eine Vollmacht beruhen kann, lässt sich also nur von Fall zu Fall unter Berücksichtigung des Willens der Parteien entscheiden, ob das Rechtsverhältnis auch über den Tod hinaus des Vollmachtgebers hinaus dauert. Eine Vermutung für das Fortbestehen der Vollmacht im Falle des Todes des Vollmachtgebers besteht also nicht. Es kommt auf den Einzelfall an.

Das Grundbuchamt, das von Amts wegen die Vollmacht zu prüfen hat, hat demnach festzustellen, ob im konkreten Fall nach Maßgabe des der Vollmacht zugrundeliegenden Rechtsverhältnisses und unter Berücksichtigung der besonderen Gestaltung des Rechtsverhältnisses, die Vollmacht noch besteht. Ergibt sich das Rechtsverhältnis nicht aus der vorgelegten Vollmacht zur Urkunde selbst, so hat, wer sich darauf beruft, es in grundbuchmäßiger Form (also öffentlich beglaubigt nach § 29 GBO) darzulegen.

In unserem Fall ist ein rechtswirksamer beurkundeter Kaufvertrag in der vorgeschriebenen notariellen Form geschlossen. Durch diesen Vertrag ist der Verkäufer zur Auflassung an den Käufer verpflichtet. Diese Pflicht zur Leistung bildet eine Nachlassverbindlichkeit, welche durch den Tod des Verkäufers nicht erloschen ist, sondern vielmehr auf seine Erben übergegangen ist. Es lag der Vollmachtserteilung der Auftrag zugrunde, das Grundstück an den Berthold zu verkaufen. Aus dem Kaufvertrag entspringt die Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung des Eigentums. Der der Vollmacht zugrunde liegende Auftrag, der nach § 672 BGB mit dem Tode des Auftraggebers im Zweifel nicht erlischt, ist mit dem Kaufabschluss nicht erledigt. Vielmehr ist der Erblasser zur Auflassung verpflichtet. Eben durch den bindenden Kaufvertrag, geschlossen aufgrund der öffentlich beglaubigten Vollmacht, ist die Fortgeltung des Auftrags und damit der Vollmacht in öffentlicher Urkunde dargelegt und daher der Vorschrift des § 29 Grundbuchordnung genügt.

Da die Vollmacht durch den Tod des Vollmachtgebers nicht erloschen ist, bedarf es auch keines Erbscheins. Der Bevollmächtigte hat uneingeschränkt weiter bis zur vollständigen Erledigung der Angelegenheit die Vollmacht.

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