Hypothek: Wenn das Grundstück verpfändet wird

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Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht in Villingen-Schwenningen.

Wenn das Grundstück verpfändet wird

Hypothek: Das Unterpfand

Eine Hypothek (von griechisch „Unterpfand“) ist ein Grundpfandrecht. Der Hypothekengeber tritt Rechte an einer Immobilie ab, um im Gegenzug andere Leistungen (in der Regel Geldleistungen) als Darlehen zu erhalten. Das Grundstück wird mittels der Hypothek als Sicherheit für das Darlehen verpfändet.

Im Bankwesen wird die Hypothek als Sicherungsmittel für Kredite eingesetzt. Der Wert der Immobilie bestimmt dabei die mögliche Höhe der Hypothek. Der Kreditnehmer erhält in der Regel nur einen Kredit unterhalb der Höhe der Hypothek. Die übliche „Beleihungsgrenze“ liegt bei 60 Prozent des Verkehrswertes.

Die Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen (beispielsweise größere Zahlungsrückstände) berechtigt den Hypothekengläubiger (Hypothekar) sich aus demjenigen Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des durch die Hypothek belasteten Objektes erzielen lässt, zu befriedigen. Welche Forderungen ihm gegen den Schuldner dabei zustehen, ist in der Zweckbestimmungserklärung vertraglich geregelt.

Grundbuch

Die Hypothek wird im Grundbuch eingetragen. Sie kann als lediglich im Grundbuch eingetragene Buchhypothek oder als Briefhypothek bestellt werden. Bei der Briefhypothek erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst, wenn ihm der Hypothekenbrief vom Grundstückseigentümer bzw. vom Grundbuchamt direkt ausgehändigt wird. Der Hypothekenbrief verbrieft die Forderung des Hypothekengläubigers. Er enthält alle Angaben der Eintragungen im Grundbuch, zum Beispiel die Grundstücksbezeichnung, den Eigentümer, vorgehende Eintragungen etc. Bedeutsam ist der Hypothekenbrief insbesondere für eine Refinanzierung des Gläubigers. Dieser kann die Rechte aus dem Hypothekenbrief abtreten und sich dadurch neues Kapital besorgen.

Derjenige zugunsten dessen die Hypothek bestellt wurde, kann verlangen, dass eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Hypothek gewährt dem Gläubiger das Recht,  ein Grundstück zwangsversteigern zu lassen, um seine Forderung aus dem Versteigerungserlös zu befriedigen.

Der Bestand der Hypothek hängt unmittelbar vom Bestand der Forderung ab. Besteht die Forderung nicht mehr, besteht auch die Hypothek nicht mehr und der Grundstückseigentümer kann die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch verlangen.

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