Teilungsversteigerung einer Immobilie zur Auflösung einer Erbengemeinschaft

 

Gerhard Ruby - Portrait

Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

 

1. Wozu eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung trägt dazu bei, eine Erbengemeinschaft an einem Grundstück zu beenden. Ein Grundstück kann man ja nicht in einzelne Teile zerlegen, die den Erbteilen der Erben entsprechen. Das Grundstück wird durch die Teilungsversteigerung versilbert, also in Geld umgewandelt; und Geld kann man teilen. Zu beachten ist, dass die Teilungsversteigerung nicht dazu führt, dass das Geld dann einfach entsprechend den Erbteilen ausgezahlt wird. Es wird ein Teilungsplan erstellt. Nur wenn alle Miterben dem Teilungsplan zustimmen, wird ausgezahlt. Sonst wird der Versteigerungserlös bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt und die Erben prozessieren dann um die Auszahlung.

2. Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?

Die Teilungsversteigerung muss durch einen an der Erbengemeinschaft Beteiligten beantragt werden. Keine Rolle spielt dabei die Anteilsgröße. Es ist auch nicht notwendig, dass die anderen Beteiligten der Gemeinschaft zustimmen. Anwaltszwang besteht nicht. Allerdings ist im Hinblick auf die bestehenden Risiken die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes regelmäßig zu empfehlen.

3. Welches Gericht ist zuständig?

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, und zwar die Abteilung Zwangsvollstreckungsgericht.

4. Was ist beim Versteigerungsantrag zu beachten?

Der Antrag muss das Grundstück exakt bezeichnen sowie die Anschriften der übrigen Miterben enthalten (vgl. 180 Abs. 1, 16 ZVG). Sowohl der Antragsteller als auch die Antragsgegner, also die Miterben, müssen im Grundbuch eingetragen sein (vgl. § 181 Abs. 2 ZVG, 17 Abs. 1 ZVG). Allerdings genügt es auch, wenn Antragsteller oder Antragsgegner Erbe der eingetragenen Eigentümer sind, sofern dies durch entsprechende Urkunden (z. B. Erbschein oder Testament) glaubhaft gemacht wird oder dies für das Gericht offenkundig ist.

5. Was ist, wenn der Erblasser in seinem Testament die Auflösung der Erbengemeinschaft ausgeschlossen hat?

Der Erblasser kann gemäß § 2044 Abs. 1 BGB durch Testament die Auseinandersetzung des Nachlasses im Ganzen oder im Hinblick auf einzelne Nachlassgegenstände (z. B. Immobilien) ausschließen. Eine solche Verfügung wird allerdings nach 30 Jahren unwirksam. Das Vollstreckungsgericht berücksichtigt dies aber nur, wenn der Ausschluss im Grundbuch eingetragen ist. Ansonsten muss der widersprechende Miteigentümer Drittwiderklage erheben.

6. Kann ich etwas gegen die Teilungsversteigerung, die ein anderer Beteiligter eingeleitet hat, tun?

Wurde testamentarisch die Aufhebung der Erbengemeinschaft ausgeschlossen, kann Drittwiderklage i. S. v. § 771 ZPO erhoben werden. Liegen die Antragsvoraussetzungen vor, kann außerdem ein Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 Abs. 2 ZPO oder § 180 Abs. 3 ZPO gestellt werden. Nach § 180 Abs. 2 ZPO kann das Verfahren für längstens 6 Monate eingestellt werden, wenn „besondere Umstände“ vorliegen, die den Aufschub als „angemessen“ erscheinen lassen. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein alter Familienbesitz versteigert werden soll und die Antragsgegner glaubhaft machen, dass sie mehr Zeit benötigen, um das für den Erwerb erforderliche Geld zu beschaffen. Der Antrag nach § 180 Abs. 2 ZPO ist binnen einer Notfrist von 2 Wochen zu stellen (vgl. § 30 b ZVG). Nach § 180 Abs. 3 ZPO kann das Verfahren einstweilen eingestellt werden, wenn durch die Versteigerung das Wohl des gemeinsamen Kindes der Beteiligten gefährdet wird, was nur bei einer Ehe also nicht bei einer Erbengemeinschaft in Betracht kommt. Schließlich kann nach § 765 a ZPO im Falle des Vorliegens besonderer Umstände Vollstreckungsschutz gewährt werden, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Antragstellers eine Härte darstellt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

7. Muss der Antragsteller einen Gerichtskostenvorschuss leisten?

Ja. Spätestens bei Festlegung des Versteigerungstermines muss der Antragsteller einen Gerichtskostenvorschuss in Höhe einer doppelten Gerichtsgebühr einzahlen.

8. Muss ich zunächst versuchen eine Einigung mit den anderen Miterben herbeizuführen?

Dies ist natürlich sinnvoll und der fehlende Versuch kann auch unter Umständen zu einer fehlenden Antragsberechtigung führen. Im Übrigen hat das Gericht nach § 2 ZVG die Möglichkeit, vor dem Versteigerungstermin noch einen sog. Erörterungstermin anzusetzen, in dem auf eine Einigung, auch über Einzelfragen, wie z. B. den Verkehrswert der Immobilie, hingewirkt wird.

9. Wer kann mitbieten?

Die Teilungsversteigerung ist öffentlich. Jeder kann mitbieten, also auch die Miteigentümer selbst. Der Erblasser kann aber bestimmen, dass nur bestimmte Personen mitbieten können (vgl. § 2044 BGB). Aber auch die an der Gemeinschaft beteiligten Personen können vereinbaren, dass Außenstehende nicht mitbieten können. In beiden Fällen sind von dritter Seite abgegebene Gebote als unzulässig abzuweisen (§ 71 Abs. 1 ZVG).

10. Muss der Bietende Sicherheit leisten?

Nach § 68 Abs. 1 S. 1 ZVG ist auf Antrag eines Beteiligten Sicherheit i. H. v. 10 % des in der Terminbestimmung genannten Verkehrswertes zu leisten. Dies gilt auch bei der Teilungsversteigerung. Nach § 184 ZVG wird der dinglich (z. B. durch eine Grundschuld) gesicherte Beteiligte privilegiert.

11. Wer erhält einen Zuschlag?

Der mit dem höchsten Gebot erhält den Zuschlag. Das Gebot muss jedoch mindestens so hoch sein, dass vorgehende Rechte (z. B. Grundschulden) und die Verfahrenskosten gedeckt sind (sog. „geringste Gebot“, vgl. § 44 ZVG).

12. Ist der Zuschlag bei Unterschreiten von 7/10 zu gewähren?

Eine Zuschlagsversagung gemäß § 74 a ZVG (Unterschreiten von 7/10 des Wertes) gibt es bei der Teilungsversteigerung nicht. Es ist nur die 5/10-Grenze des § 85 a ZVG zu beachten.

13. Was passiert, wenn keine Gebote abgegeben wurden?

Wurden keine (gültigen) Gebote abgegeben, muss das Gericht das Verfahren einstellen, § 77 Abs. 1 ZVG. Auf Antrag des Antragstellers wird ein neuer Versteigerungstermin angesetzt.

14. Was passiert beim Zuschlag?

Mit dem Zuschlag erhält der Meistbietende Eigentum. Der Eigentumserwerb ist im Grundbuch auf Antrag des Meistbietenden (=Eigentümer) einzutragen.

15. Was muss der Meistbietende zahlen?

Der Meistbietende muss – außer der Sicherheitsleistung – erst im (anschließenden) Verteilungsverfahren zahlen.

16. Was geschieht im Verteilungsverfahren?

Im Verteilungsverfahren begleicht das Gericht aus dem Erlös zunächst die Kosten des Verfahrens. Außerdem wirkt es auf die Erklärung einer übereinstimmenden Erklärung der Miterben über die Aufteilung des (Rest-) Erlöses hin. Wird eine solche Erklärung nicht abgegeben, hinterlegt das Gericht den Erlös und die Miterben müssen sich in einem gesonderten (gerichtlichen) Verfahren über die Verteilung einigen.

17. Was passiert mit einem Vorkaufsrecht?

Bei einem nur schuldrechtlichen Vorkaufsrecht (keine Eintragung im Grundbuch) gilt der Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 471 BGB nicht (vgl. BGHZ 13, 133). Da es aber nicht ins Grundbuch eingetragen wird, kann das Vorkaufsrecht nur außerhalb des Verfahrens ausgeübt werden. Erwirbt allerdings ein Miteigentümer das Grundstück, kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, da der Miteigentümer nicht Dritter i. S. v. § 463 ff. BGB ist. Ein dingliches Vorkaufsrecht, d. h. im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff.), kann gegenüber dem Ersteher außerhalb des Verfahrens geltend gemacht werden.

18. Welche Kosten fallen bei der Teilungsversteigerung an?

Anwaltsgebühren: Eine 0,4 Gebühr nach Nr. 3310 Nr. 1 VV RVG entsteht für die Vertretung im Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens. Eine 0,4 Gebühr nach Nr. 3312 VV RVG entsteht für die Wahrnehmung des Versteigerungstermins und eine 0,4 Gebühr nach Nr. 3311 VV RVG für die Tätigkeit im Verteilungsverfahren. Diese Gebühr entsteht auch, wenn es durch Mitwirkung des Rechtsanwaltes zu einer außergerichtlichen Einigung kommt. Der Gegenstandswert richtet sich nach § 26 RVG dem Wert des dem Auftraggeber zustehenden Rechts.

19. Was geschieht mit bestehenden Mietverhältnissen?

Nach § 183 ZVG besteht bei einer Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht nach §§ 57 a und 57 b RVG.

 

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