Teilungsversteigerung eines Grundstücks bei Erbengemeinschaft

Gerhard Ruby 2017

Teilungsversteigerung. Erklärt von Fachanwalt Gerhard  Ruby, Spezialist für Erbrecht

 

Wenn in der Erbengemeinschaft nichts mehr geht, geht immer noch die Teilungsversteigerung. So hat sich der Gesetzgeber das gedacht und so ist es auch richtig. Grundstücke kann man nämlich nicht real so teilen, dass die Teile gleichwertig sind. Also bleibt nur die Teilungsversteigerung, wenn die Erben sich nicht einigen können. Die Teilungsversteigerung ist im Grunde nichts anderes als eine Zwangsversteigerung. Sie versilbert das Grundstück. Aus Grund wird Geld. Und Geld kann man bekanntlich gut teilen. Viele Anwälte scheuen mangels Erfahrung die Teilungsversteigerung. Nicht ganz zu Unrecht; denn es gibt viele Fallstricke. Wer sich in diesem Gebiet aber auskennt, ist gut beraten die Teilungsversteigerung zu betreiben. Erbengemeinschaften, die sich sonst über viele Jahre hinweg streiten und dicke Aktenordner füllen würden, können so oft vergleichsweise schnell abgewickelt werden.

Es kommt Bewegung in die Erbengemeinschaft

Die meisten Teilungsversteigerungen werden gar nicht zu Ende gebracht. Wenn die bockigen Miterben den Beschluss des Amtsgerichts erhalten, dass das Grundstück für die Versteigerung „beschlagnahmt“ ist, wachen sie auf. Der Schreck ist oft so groß, dass plötzlich auch der widerspenstigste Miterbe vernünftig wird, und die Erbengemeinschaft sich einigt. Dann muss die Versteigerung nicht durchgeführt werden.

Chancen und Gefahren

Wegen der aktuell sehr großen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt werden derzeit sehr gute Erlöse bei Versteigerungen erzielt. Die gutachterlichen Schätzwerte werden oft weit überboten. Die von mir durchgeführten Versteigerungen in 2016 und 2017 führten in der Regel zu einem „Gewinn“ von 10 bis 30 Prozent über dem Schätzwert des Gutachters. Bei einer Eigentumswohnung lag der Erlös sogar bei 178 Prozent. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt und das billige Draghi-Geld wirken sich hier positiv aus. Die „Gefahr“ bei einer Versteigerung ist natürlich, dass die Immobilie  von jedermann ersteigert werden kann. Wird das eigene Gebot eines Miterben überboten, ist die Immobilie weg. Der Trost liegt dann aber immerhin in einem ordentlichen finanziellen Gewinn. Die Zeiten, in denen die Gerichte Mühe hatten, Immobilien bei Versteigerungen an den Mann zu bringen, sind jedenfalls vorbei. Die gerichtlichen Versteigerungssäle sind derzeit von Interessenten bestens besucht.

Teilungsversteigerung ist Zwangsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung mit Besonderheiten:

  • Man braucht kein Urteil, wie der Gläubiger gegen den Schuldner. Die Erbengemeinschaft ist von Natur aus auf Teilung angelegt.
  • Wie bei einem Verkauf bleiben alle Rechte an dem Grundstück, meistens sind das Grundschulden, bestehen.
  • Mietverträge gelten weiter.

Alle Grundstücke

aus dem Nachlass müssen bei einer Teilungsversteigerung versteigert werden. Die Teilungsversteigerung dient nämlich der Vorbereitung der Erbteilung. Werden nur einzelne Grundstücke versteigert dient diese Nadelstichtaktik eher dazu einzelne Miterben zu ärgern, nicht aber der Vorbereitung der Erbteilung. Erst wenn alle Grundstücke zu Geld gemacht sind, ist die Erbteilung möglich.  Die Möglichkeit, die Versteigerung von Nachlassgrundstücken zu betreiben, steht jedem Miterben zu. Die Teilungsversteigerung muss die Gesamtauseinandersetzung der Erbengemeinschaft bezwecken.

Kein Recht auf Verkauf

Keiner der Miterben kann verlangen, dass das Haus oder die Wohnung von der Erbengemeinschaft auf dem freien Markt verkauft wird. Das Gesetz schreibt ausdrücklich vor, dass Grundstücke für die Teilung durch Zwangsversteigerung zu versilbern sind.

Schadensersatz?

Immer wieder drohen Miterben damit, Schadensersatz geltend zu machen, wenn ein anderer Miterbe die Nachlassimmobilie versteigern lasse. Als Schaden wollen sie die Differenz zwischen einem Kaufangebot und dem Versteigerungserlös verlangen. Das ist Nonsens, weil  die Versteigerung der gesetzlich vorgesehene Weg ist. Daran ändert auch ein relativ neues Urteil nichts.

In dieser Einzelfallentscheidung hatte der Nachlass einen Gesamtwert von 800.000 Euro. Er bestand aus Barvermögen und mehreren Immobilien, darunter ein Ferienhaus. Schon zu Lebzeiten hatte der Erblasser vergeblich versucht, dieses Ferienhaus zu verkaufen. Nach mehr als 40 Verkaufsversuchen boten Interessenten endlich einen Kaufpreis von 144 000 Euro. Dieser Preis entsprach dem gutachterlichen Schätzwert. Ein Miterbe – nennen wir ihn K – drängte wegen fortschreitenden Verfalls des Ferienhauses auf einen Verkauf. Seiner Aufforderung, dem zuzustimmen, kam der andere Miterbe – er soll B heißen – nicht nach.  B behauptete, er sei an einer Eigennutzung des Ferienhauses interessiert.  Die Kaufinteressenten nahmen schließlich vom Kauf des Ferienhauses Abstand. Es konnte später nur noch zu einem Preis von 100 000 Euro verkauft werden.

Nur im Ausnahmefall

K forderte jetzt von B Schadensersatz und bekam Recht. Das Gericht sah im Verkauf eine zulässige Verwaltungsmaßnahme. Ein Verkauf als Verwaltungsmaßnahme kann ausnahmsweise verlangt werden, wenn es einen Anlass für den Verkauf gibt und der Verkauf dem Nachlass keine andere Gestalt gibt. Der Verkauf einer von mehreren Immobilien, wobei diese ungefähr 1/7 des Wertes ausmachte, führt nicht zu einer Umstrukturierung des Nachlasses befand das Gericht. Es wäre also beim Verkauf einer von mehreren Immobilien keine wesentliche Veränderung des Nachlasses erfolgt, so dass im Verkaufsverlangen eine sinnvolle Verwaltungsmaßnahme vorlag.  Da B in diesem besonderen Fall die Mitwirkung beim Verkauf verweigerte, machte er sich schadensersatzpflichtig.

 

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