„Vorwegfinanzierungsgrundschuld“. Erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen.
„Vorwegfinanzierungsgrundschuld“
Frage:
Was ist eine „Vorwegfinanzierungsgrundschuld“?
Antwort:
Dieses grässliche Wort lautet sich aus folgendem Geschehen ab. Will jemand das Haus eines anderen kaufen, muss er normalerweise den Kaufpreis ganz oder teilweise über ein Darlehen finanzieren. Die Bank will das Darlehen durch eine Grundschuld abgesichert haben. Das Kaufgrundstück mit dem Haus ist natürlich das ins Auge springende Sicherungsobjekt. Dieses Objekt soll mit einer Grundschuld für den Kredit belastet werden.
Jetzt stellt sich aber das Problem, dass der Käufer ja noch gar nicht Eigentümer des Hauses, das er kaufen will ist. Er kann „sein“ Grundstück noch gar nicht belasten, weil es ihm noch gar nicht gehört.
Auf der anderen Seite kann der Verkäufer, der immer noch Eigentümer ist, das Grundstück mit einer Grundschuld belasten. Der Bank würde dann das Grundstück des Verkäufers für den Fall haften, dass der Käufer das Darlehen nicht abzahlt. Das braucht den Verkäufer dann nicht zu interessieren, wenn er sein Geld hat und das Haus dann dem Käufer gehört. Problematisch würde es aber dann, wenn der Käufer das Darlehen nicht für den Hauskauf verwendet, sondern für andere Zwecke. Dann hätte der Verkäufer in der Tat ein riesiges Problem.
Dieses Problem wird durch die Vorwegfinanzierungsgrundschuld gelöst. Sie funktioniert folgendermaßen:
- Das Darlehen wird von der Bank erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Damit ist die Bank gesichert. Damit das alles funktioniert bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, diese Grundschuld an dem noch dem Verkäufer gehörenden Grundstück zu bestellen.
- Im Gegenzug lässt sich der Verkäufer vom Käufer und der Bank zusichern, dass das Darlehen von der Bank nur zur Kaufpreiszahlung ausgezahlt werden darf. Die Auszahlungsansprüche werden vom Käufer gleich an den Verkäufer abgetreten und die Bank angewiesen nur an den Käufer auszuzahlen.
All diese Vereinbarungen werden in der Zweckvereinbarung der Grundschuld getroffen.
