Was ist Ihre Mietimmobilie laut Finanzamt wert?

Sie sind Eigentümer einer Mietwohnung? Dann interessiert Sie womöglich, was Ihre Wohnung wert ist, wenn Sie die Wohnung verschenken oder vererben wollen. Ich zeige Ihnen hier an einem Beispiel wie das Finanzamt rechnet.

Ruby Erbrecht ist seit 25 Jahren die Kanzlei für Erbrecht in Villingen-Schwenningen

Das Finanzamt richtet sich bei der Bewertung Ihres Miethauses nach dem Bewertungsgesetz. Dort ist bei Mietwohnimmobilien das Ertragswertverfahren vorgesehen, wenn der Wert ermittelt werden soll. Das Finanzamt legt bei der Ermittlung des Wertes die ortsübliche Miete zugrunde.

Zunächst wird aber der Bodenwert des unbebauten Grundstücks festgestellt.

Dann wird der Ertragswert der Immobilie ermittelt und als Gebäudertragswert zum Bodenwert dazugerechnet.

Nehmen wir an, Sie wollen ein vermietetes Haus verschenken. Die Grundstücksfläche des Mietshauses soll 500 qm und die Wohnfläche 200 qm betragen. Das Haus wurde 1970 gebaut. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 10 Euro netto je qm Wohnfläche. Der Grundstückspreis beträgt nach der Bodenrichtwertkartei des gemeindlichen Gutachterausschusses 400 Euro je qm.

Dann berechnen Sie den Ertragswert folgendermaßen:

Bodenwert

Zunächst ermitteln Sie den Bodenwert also 500 qm x 400 Euro mit 200.000 Euro.  

Ertragswert       

Im zweiten Schritt ermitteln Sie den Ertragswert des vermieteten Gebäudes.

Sie multiplizieren die 200 qm Wohnfläche mit dem Kaltmietpreis von 10 Euro × 12 Monaten = 24.000 Euro Jahreskaltmiete.

Bewirtschaftungskosten

Vom Jahresmietertrag müssen die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Das sind die Kosten z.B. für die Verwaltung und Instandhaltung des Hauses. Auch ist ein Risikoabzug für einen Leersand des Gebäudes abzuziehen. Das nennt man Mietausfallwagnis.

Das Gesetz geht davon aus, dass die Bewirtschaftungskosten eines Hauses um so höher sind je älter das Haus ist.

Das Gesetz geht heute von einer Lebenszeit eines Gebäudes von 70 Jahren aus. Früher waren das mal 100 Jahre. Das Gesetz spricht dabei von einer „wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer“ von 70 Jahren. Bei Baujahr 1972 und Schenkung 2020 ist das Haus also bereits 48 Jahre alt. Es bleibt somit noch eine Lebensdauer von 22 Jahren.

Jetzt müssen wir in die Anlage 23 des Bewertungsgesetzes schauen. Sie finden diese im Internet, z.B. unter https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_23.html

Für eine Restlebensdauer des Hauses zwischen 20 und 29 Jahren werden dort die Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis pauschal mit 27 % der Jahresnetto-Kaltmiete angesetzt. Das macht also in unserem Fall 27 % aus 24.000 Euro =6.480 Euro an jährlichen Bewirtschaftungskosten aus.

Reinertrag

Der Reinertrag beträgt damit 24.000 Euro Jahreskaltmiete ./. 6.480 Euro jährliche Bewirtschaftungskosten = 17.540 Euro.

Liegenschaftszins

Vom Reinertrag ist aber noch eine Verzinsung vom Bodenwert abzuziehen. Hätte man das Geld für den Boden anders angelegt, würde das ja Zinsen bringen. Diese Bodenwertverzinsung setzt das Gesetz für Mietwohngrundstücke pauschal mit 5 % an.

5 % aus 200.000 Euro = 10.000 Euro.

Zieht man vom Reinertrag von 17.540 Euro den Liegenschaftszins von 10.000 Euro ab, verbleibt ein Gebäudereinertrag von 7.540 Euro.

Vervielfältiger

Jetzt kommt einer der Vervielfältiger aus dem BewG zum Einsatz, und zwar aus Anlage 21 zum Bewertungsgewetz, die Sie hier nachlesen können: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_21.html

Dort finden Sie bei einem Liegenschaftszins von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 22 Jahren einen Verfielfältiger von 13,16.

Wir multiplizieren jetzt den Gebäudereinertrag 7.540 Euro × 13,16 und erhalten damit 99.226 Euro als Gebäudeertragswert.

Gebäudeertragswert

Jetzt müssen Sie nur noch zum Gebäudeertragswert von 99.226 Euro den Bodenwert von 200.000 Euro addieren und sie haben den Gebäudertragswert der Mietimmobilie mit 299.226 Euro errechnet. So rechnet jedenfalls das Finanzamt.

Gutachen

Erscheint Ihnen der vom Finanzamt so ermittelte Wert ihrer Mietimmobilie zu hoch, können Sie niedrigeren Wert durch Sachverständigengutachten nachweisen.

RUBY. Die Kanzlei für Erbrecht. Vöhrenbacher Str. 4, 78050 Villingen-Schwenningen. Tel.: 07721 / 99 30 505. www.ruby-erbrecht.com

Gerhard Ruby ist Fachanwalt für Erbrecht in Villingen-Schwenningen
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