Wie bewertet das Finanzamt mein Haus?

Grundstücksbewertung

Erklärt von Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht, Villingen-Schwenningen

Bewertungsgesetz

Für die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer wird Grundbesitz nach dem Bewertungsgesetz bewertet. Es wird versucht den exakten Wert, also den Verkaufswert; zu ermitteln. Die Bewertungen des Finanzamtes sind oft erstaunlich genau, vor allem bei Eigentumswohnungen. Es gibt aber auch gravierende Abweichungen. Stichtag ist dabei der Todestag oder die notarielle Grundstücksschenkung.
Natürlich kann das Finanzamt diesen sog. Verkehrswert nur mittels standardisierter Verfahren ermitteln.

Widerspruch möglich

Dabei ist es dem Bürger bzw. Steuerpflichtigen immer möglich im Widerspruch zu dem vom Finanzamt ermittelten Wert einen niedrigeren Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen. Hier reicht aber nicht einfach ein Kurzgutachten einer Bank oder eines befreundeten Architekten. Das Gutachten muss fundiert sein. Am Besten ist das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Wer glaubt mit einem Gutachten des gemeindlichen Gutachterausschusses, dessen Mitglieder man auch noch persönlich gut kennt, sei auf der sicheren Seite, irrt nicht selten. Ich habe es schon oft erlebt, dass Gutachten von Gutachterausschüssen von den Sachverständigen des Finanzamtes wegen Fehlerhaftigkeit regelrecht zerrissen wurden. Die Kosten des Sachverständigen können bei der Steuerberechnung vom Zuwendungswert abgezogen werden, allerdings nicht, wenn sie erst in einem Rechtsbehelfsverfahren entstehen.

Kauspreis als Verkehrswert

Schließlich ist es auch möglich einen niedrigeren Verkehrswert durch einen zeitnahen Kaufpreis nachzuweisen. Einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde, wird vom Finanzamt in aller Regel akzeptiert.

Wie nicht bebaute Grundstücke bewertet werden

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke auf denen keine benutzbaren Gebäude stehen. Hier wird ganz einfach die Quadratmeterzahl der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Der Bodenrichtwert ist in der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses der Gemeinde einsehbar. Gibt es keinen Bodenrichtwert, so wird der Wert aus vergleichbaren Fällen abgeleitet.

Die Bewertung von Hausgrundstücken

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Liegt aber kein Vergleichswert vor – was meistens der Fall ist – kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Das Sachwertverfahren

Meistens wird das Sachwertverfahren angewendet. Dabei wird einerseits der Wert des Gebäudes und andererseits der Bodenwert ermittelt. Das Ganze wird dann zusammengerechnet.

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Gerhard Ruby, Top-Anwalt für Erbrecht

Bodenwert

Zuerst wird – wie gesagt – der Bodenwert ermittelt. Das ist einfach. Zum Beispiel 1000 qm x 400 Euro = 400.000 Euro.

Den Bodenwert erfahren Sie aus der Bodenrichtwertartei des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde.

Gebäudewert

Schwieriger ist die Ermittlung des Gebäudewerts. Hierzu werden die Herstellungskosten für eine Gebäude herangezogen. Diese werden mit der Grundflächenzahl des Hauses multipliziert. Genauer gesagt werden sie mit der „Bruttogrundfläche“ multipliziert. Das ist die zusammengezählte Fläche aller Stockwerke, wobei die Außenwände mitgerechnet werden. Angenommen das Haus hat eine Bruttogrundfläche von 300 qm (z.B. 3 Stockwerke mal 100 qm) und die Herstellungskosten liegen derzeit bei rund 1000 Euro pro qm, errechnen sich Regelherstellungskosten von 300.000 Euro.

Alterswertminderung

Die Herstellungskosten beziehen sich aber auf einen Neubau. Es muss jetzt also für das Alter des Hauses ein Wertabzug erfolgen. Dies ist die Alterswertminderung. Man geht heute von einer Lebensdauer eines Hausgebäudes von 70 Jahren aus. Früher waren das 100 Jahre, weil besser gebaut wurde. Wenn das Haus schon 35 Jahre alt ist, hat es heute also schon die Hälfte seiner Lebenszeit hinter sich. Das Gesetz spricht hier von einer Gesamtnutzungsdauer. Bei einem 35 Jahre alten Haus halbiert sich der Wert also auf 1/2 bzw. 35/70. Die Alterswertminderung beträgt in unserem Fall 300.000 minus 35/70 x 300.000 = 150.000. Das macht also 150.000 Abzug wegen Alters. Das Gebäude ist also nur 300.000 minus 150.000 = 150.000 Euro wert.

Vorläufiger Sachwert

Dann wird der Bodenwert von 400.000 mit dem Gebäudewert von 150.000 addiert. Das ergibt einen vorläufigen Sachwert von 550.000 Euro für unser Haus.

Wertzahl

Dieser vorläufige Sachwert wird dann noch mit einer Wertzahl aus der Anlage 25 zum Bewertungsgesetz multipliziert. Diese finden sie im Internet z.B. unter https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_25.html. In unserem Fall beträgt dieser Wertzahl bei einem Bodenwert bis 400 Euro pro qm und einem vorläufigen Sachwert von 550.000 also 0,8.

Grundbesitzwert

Man multipliziert jetzt also den vorläufigen Sachwert von 550.000 0,8 und das ergibt dann einen Grundsbesitzwert von 440.000 Euro. So rechnet das Finanzamt.

RUBY. Die Kanzlei für Erbrecht. Vöhrenbacher Str. 4, 78050 Villingen-Schwenningen. Tel.: 07721 / 99 30 505. www.ruby-erbrecht.com

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