Wie wird ein Erbbaurecht bewertet?

Rechtsanwalt Gerhard Ruby ist Fachanwalt für Erbrecht in Villingen-Schwenningen

Was ist eigentlich ein Erbbaurecht genau?

Das Erbbaurecht ist ein Recht an einem Grundstück. Der Erbbauberechtigte darf auf einem Grundstück, das einem anderen gehört, ein Haus bauen und nutzen. Der andere bleibt Eigentümer des Grundstücks (oft sind das Gemeinden oder kirchliche Einrichtungen), aber der Erbbauberechtigte hat das Recht auf dem fremden Grundstück zu bauen und zu wohnen oder das Haus zu vermieten. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte an den Eigentümer eine Art jährliche Miete, die sogenannte Erbpacht. Diese ist wesentlich niedriger, als die Kosten für einen Kredit zum Kauf des Grundstücks. Das Erbbaurecht wird meistens für 99 Jahre bestellt, so dass der Erbbauberechtigte auf jeden Fall für seine Lebenszeit ein Grundstück für sein Haus und zum Wohnen hat. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann verkauft und vererbt werden.

Bewertung

Eigentlich ist es logisch, dass das Erbbaurecht, das die Nutzung des fremden Grundstücks ermöglicht, nicht so viel wert sein kann, wie das Grundstück selber. Ob das wirklich so ist und wie das Finanzamt ein Erbbaurecht bewertet, soll nachfolgend untersucht werden.

Wie immer legt das Finanzamt seinen Bewertungen das Bewertungsgesetz zugrunde. Dort findet sich zum Erbbaurecht folgende Regelung:

Anmerkung: Die Gesetzestexte sind schwer zu lesen und noch schwerer zu verstehen. Sie können sie auch überspringen, weil sie im Anschluss verständlich erläutert werden.

§ 193 BewG Bewertung des Erbbaurechts
(1) Der Wert des Erbbaurechts ist im Vergleichswertverfahren nach § 183 zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen
. (Was aber so gut wie nie der Fall ist)
(2) In allen anderen Fällen setzt sich der Wert des Erbbaurechts zusammen aus einem Bodenwertanteil nach Absatz 3 und einem Gebäudewertanteil nach Absatz 5.
(3) Der Bodenwertanteil ergibt sich aus der Differenz zwischen
1.
dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach Absatz 4 und
2.
dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins.
Der so ermittelte Unterschiedsbetrag ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.
(4) Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich durch Anwendung des Liegenschaftszinssatzes, der von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelt wurde, auf den Bodenwert nach § 179. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gelten die folgenden Zinssätze:
1.
3 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet ist,
2.
5 Prozent für Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nummer 1 fällt,
3.
5,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke,
4.
6 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, und
5.
6,5 Prozent für Geschäftsgrundstücke und Teileigentum.
(5) Der Gebäudewertanteil ist bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren der Gebäudeertragswert nach § 185, bei der Bewertung im Sachwertverfahren der Gebäudesachwert nach § 190. Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise zu entschädigen, ist der Gebäudewertanteil des Erbbaurechts um den Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 194 Abs. 4 zu mindern.

§ 193 BewG

Das versteht kein Mensch. Ich drücke das mal in einer Rechenformel aus:

Wert des Erbbaurechtes = Bodenwertanteil + Gebäudewertanteil

Berechnung des Bodenwertanteils

  • Zunächst wird eine angemessen Verzinsung des Bodenwerts (Kaufpreis) errechnet. Eigentlich hätte man den Kaufpreis des Grundstücks ja anlegen und damit Zinsen erwirtschaften können.
  • Davon wird der im Erpachtvertrag vereinbarte jährliche Erbbauzins abgezogen
  • Der Differenzbetrag wird mit einem Vervielfältiger aus dem BewG multipliziert
  • Das Ergebnis dieses Rechenvorganges ergibt den Bodenwertanteil

Beispiel zum Bodenwertanteil

Nehmen wir an ein Grundstück hat eine Fläche von 1000 qm. Der Quadratmeter soll 400 Euro kosten. Die Erbpacht kostet 10.000 Euro im Jahr. Das Erbbaurecht läuft noch 30 Jahre.

Der Bodenwertanteil kann jetzt nach dem obigen Schema ausgerechnet werden.

  • Wie der Bodenwert angemessen zu verzinsen ist, ergibt sich aus dem Gesetz nämlich aus § 193 Abs. 4 Nr. 2 BewG (s.o.), also mit
    5 % aus 400.000 Euro = 20.000 Euro
  • Hiervon ist die jährliche Erbpacht von 10.000 Euro abzuziehen
  • Die Differenz von 10.000 Euro ist mit dem Vervielfältiger von 15,37 nach Anlage 21 zum BewG zu multiplizieren.
  • Bodenwertanteil 153.700 Euro

Wer jetzt glaubt, das müsste es eigentlich doch schon gewesen sein, weil man mit dem Bodenwertanteil den Vorteil des Erbbauberechtigten errechnet hat, denkt gar nicht so verkehrt. Allerdings – das wissen Sie noch nicht – gehört zum Erbbaurecht auch das Haus, das auf dem Erbbaurecht errichtet wurde. Ja, Sie lesen richtig. Das Haus wird juristisch auf dem Erbbaurecht errichtet und und nicht auf dem Grundstück. Man stellt sich das am Besten so vor, dass sich das Erbbaurecht wie ein Teppich über das gesamte Grundstück legt. Auf diesem Erbbauteppich steht das Haus. Deshalb setzt sich der Wert des Erbbaurechts eben auch aus dem Bodenwertanteil (das ist der Teppich) und dem Gebäudewertanteil zusammen (das ist das Haus, das zum Teppich gehört) zusammen.

Nehmen wir einmal an, der Erbbauberechtigte habe auf dem Erbbaurecht ein Miethaus errichtet, das er vermietet.

Gebäudewertanteil

Das dort errichtete Miethaus wurde im Jahr 2001 gebaut. Es soll im Jahr 40.000 Euro netto an Kaltmiete erbringen. Bewertet soll im Jahr 2020 werden.

Im Erbbaupachtvertrag ist vereinbart, dass beim sog. Rückfall, wenn also die Erbpacht endet, das Haus in das Eigentum des Grundstückseigentümers geht und er den Erbbauberechtigten dann mit dem Wert des Hauses voll auszahlen muss. So ist dies bei den meisten Verträgen dieser Art übrigens geregelt. Unterstellen wir weiter, dass die Erbpacht noch 30 Jahre läuft. Nachdem wir den Bodenwertanteil oben schon errechnet haben, müssen wir jetzt noch den Gebäudewertanteil ermitteln. Wie sonst auch bei Mietimmobilien wird der Ertragswert für die Errechnung des Gebäudewertanteils zugrunde gelegt. Lesen Sie hierzu unter Was ist ihre Mietimmobilie laut Finanzamtes wert. Es wird wie folgt gerechnet.

  • Rohertrag 40.000 Euro
  • abzüglich Bewirtschaftungskosten 23 % aus 40.000 (also pauschaliert nach Anlage 23 des BewG) = 9.200 Euro, so dass sich der Reinertrag auf 30.800 Euro beläuft.
  • abzüglich Verzinsung des Bodenwerts nach Liegenschaftszinssatz 5 % aus 400.000 Euro = 20.000 Euro
  • Das ergibt einen Gebäudereinertrag von 10.800 Euro
  • der multipliziert wird mit dem Kapitalisierungsfaktor nach Anlage 21 des BewG , also 10,800 × 18,34 = Gebäudeertragswert 198.072 Euro

Wert des Erbbaurechts

Jetzt haben wir es gleich geschafft. Wir müssen jetzt nur noch zum

  • Bodenwertanteil von 153.700 Euro den
  • Gebäudewertanteil von 198.072 Euro addieren und schon haben wir den
  • Wert des Erbbaurechts mit 351.772 Euro

So rechnet jedenfalls das Finanzamt.

Bei einem selbstgenutzten Haus müssen Sie statt des Ertragswerts des Mietshauses den Sachwert ihres Eigenheims dazurechnen. Ein Beispiel für die Errechnung des Sachwertes finden sie unter

Haben Sie Fragen zum Erbbaurcht. Wir helfen Ihnen. Wir machen nur Erbrecht.

RUBY. Die Kanzlei für Erbrecht. 78050 Villingen-Schwenningen. Vöhrenbacher Str. 4, Tel.: 07721 / 99 30 505.

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