Wohnungsrecht: Infos rund um das Wohnungrecht im Erbfall

 

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Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby

 

Wohnungsrecht ist in Deutschland das subjektive Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

1. Dingliches oder schuldrechtliches Wohnungsrecht

  • Das dingliche Wohnungsrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1093 BGB.
  • Denkbar ist auch ein nur schuldrechtlich wirkendes Wohnungsrecht, das dann aber nicht grundbuchlich abgesichert ist. Die nachfolgenden Ausführung beziehen sich auf das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB (dingliches Wohnungsrecht).

2. Inhalt
Auf das Wohnungsrecht finden die Vorschriften über den Nießbrauch weitgehend Anwendung. Das Wohnungsrecht kann sich immer nur auf Gebäude oder Gebäudeteile beziehen, also z.B. nicht auf eine Garage. Ist eine andere Nutzung als Wohnen erwünscht, kann dies nur durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB ermöglicht werden. Das Wohnungsrecht ist regelmäßig auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt. Es ist nicht übertragbar; die Ausübung kann jedoch Dritten überlassen werden, wenn dies gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB).

3. Mitbenutzungsdiensbarkeit
Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes – insbesondere also eine Wohnung – beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – also beispielsweise Waschküche, Trockenraum, Hausgarten, Garage – mitbenutzen.

4. Aufnahmerecht
Der Berechtigte eines Wohnungsrechts ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 1868) kann der Wohnungsberechtigte auch seinen nichtehelichen Lebensgefährten aufnehmen.

5. Besichtigungsrecht
Die gesetzliche Regelung sieht kein Besichtigungsrecht für den Eigentümer vor. Wenn ein solches Recht gewünscht wird, muss es besonders vereinbart werden.

6. Lastentragung
Der Wohnungsberechtigte trägt nach dem Gesetz die gewöhnlichen Erhaltungs-, Reparatur- und privaten Kosten sowie die laufenden öffentlichen Kosten (Wasser, Müll, Licht, Heizung etc.) Der Eigentümer trägt die Kosten für außergewöhnliche Ausbesserugen, ist aber – da Eigentümer (!) – nicht verpflichtet außergewöhnliche Ausbesserungen vornehmen zu lassen (z.B. Neueindeckung des Daches).

7. Wohnungsrechtsvermächtnis
Der Eigentümer kann in einer Verfügung von Todes wegen den Erben mit einem Wohnungsrechtsvermächtnis beschwerden. Dem Vermächtnisnehmer wird dann ein Wohnungsrecht zugewandt, das sich gegen den Erben richtet, der das Haus oder die Wohnung als neuer Eigentümer vom Erblasser erwirbt.

8. Abgrenzung zum Dauerwohnrecht
Das hier beschriebene Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist nicht zu verwechseln mit dem (Dauer)Wohnrecht nach §§ 31 ff Wohnungseigentumsgesetz.

9. Wohnungsrecht im Pflegefall
Der BGH hat mit einem Urteil vom 09.01.2009 neuerlich eine Entscheidung zum Wohnrecht getroffen, wenn der Wohnungsberechtigte ins Pflegeheim muss. Wenn die Vereinbarung über die Bestellung eines Wohnungsrecht keine Regelung enthält, wie die Wohnung genutzt werden soll, wenn der Wohnungsberechtigte sein Recht wegen Umzugs in ein Pflegeheim nicht mehr ausüben kann, kommt nach dem BGH eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Eine Verpflichtung des Eigentümers, die Wohnung zu vermieten oder deren Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten, wird dem hypothetischen Parteiwillen im Zweifel allerdings nicht entsprechen. Der BGH kommt damit dem Eigentümer sehr entgegen. Der BGH geht sogar soweit, dass im Zweifel anzunehmen ist, dass ein dem Wohnungsberechtigten nahestehender Eigentümer (zum Beispiel dessen Kind) nicht verpflichtet ist, ein Nutzungsentgelt an den Wohnungsberechtigten zu zahlen, wenn er die Wohnung für eigene private Zwecke nutzt oder wenn er sie einem nahen Familienangehörigen zur Nutzung überlasst. Denn die familiäre Verbundenheit werde häufig – wenn auch nicht zwingend -, die Annahme rechtfertigen, dass eine Nutzung der Wohnung innerhalb der Familie unentgeltlich erfolgen sollte. Das heißt, der das Haus übernehmende Sohn könnte die mit dem Wohnungsrecht seiner Mutter, die jetzt im Pflegeheim ist, belastete Wohnung unentgeltlich an seine eigenen Kinder überlassen, ohne dass die Mutter und damit das Sozialamt hieraus Ansprüche herleiten können.

 

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